《溫州市物業(yè)管理條例》已經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準，將于5月1日起施行。
在物業(yè)管理活動中，電梯等公共設施受損得不到及時維修、維修資金使用不規(guī)范、公共收支成“糊涂賬”、業(yè)主委員會換屆后不及時移交財物、業(yè)主故意拖欠物業(yè)費等，是屢見不鮮的現(xiàn)象，也是最讓生活在小區(qū)當中的業(yè)主們最頭疼的事情。從5月1日起，根治這些亂象將進一步有具體的法規(guī)制度可依。
  《溫州市物業(yè)管理條例》(下簡稱條例)已于2017年3月30日經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準，將于5月1日起施行。作為溫州制定的第三部地方性法規(guī)、第二部實體法，該條例是如何制定出來的？有哪些亮點內容？就讓晚報君為你一一解讀。□晚報記者胡晚露
  “兩審制”調整為“三審制” 不少民眾建議被直接采納參考
  作為市人大常委會2016年一類立法項目，條例草案于當年1月份由市住建委開始調研起草，8月份由市人民政府向市人大常委會提出法規(guī)案。市十二屆人大常委會第三十七至三十九次會議進行了三次審議并表決通過。
  條例共七章57條。分別對適用范圍、管理體制(總則)、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用和維護、法律責任等內容作了規(guī)制。
  物業(yè)管理立法是重要的民生立法。在立法過程中，市人大常委會主任葛益平曾多次帶隊深入基層調研和到外地考察。市人大常委會法工委主任王旭東告訴記者：“就設區(qū)的市的地方立法而言，一般采用‘兩審制’，但考慮到物業(yè)管理立法事關千家萬戶，根據(jù)有關審議意見要求，將原計劃的‘兩審制’調整為‘三審制’?？梢哉f，這是眾多設區(qū)的市立法中少有的，足以說明市人大常委會對這次項立法工作的重視程度。”
  除此之外，此次立法過程中還強化了開門立法，廣泛公開征求民眾意見。通過媒體報道、網(wǎng)絡問卷調查等方式，先后有300多位市民通過網(wǎng)絡渠道提出立法建議，上百人打電話、寫信、來訪提供意見建議。民眾互動中的不少建議，有的經(jīng)法定程序后被直接采納，有的成為立法制度創(chuàng)設的重要依據(jù)。例如，條例中有關業(yè)主委員會必須開設專門賬戶、業(yè)主共有資金不得以個人名義私存等，都來自于社會公眾的建議。
  創(chuàng)新性制度安排達十多項
  五馬大南蒲鞋市成示范街道
  物業(yè)管理本身是一個關乎民生而又復雜的重要領域，溫州的物業(yè)管理行業(yè)起步晚、層次不高、發(fā)展滯緩，物業(yè)管理活動中矛盾突出，焦點問題聚集，存在一系列的老大難問題。對亂象叢生的溫州物業(yè)管理現(xiàn)狀，如何依法破解，考驗著立法人的智慧。為此，市人大常委會從制度架構上突破創(chuàng)新，對日積月累的歷史性矛盾“亮劍”，使一些實踐經(jīng)驗以法規(guī)的形式得以固化，具有濃郁的溫州地方特色。
  整個條例的創(chuàng)新性制度安排達十多項，主要包括：將物業(yè)管理中的業(yè)主組織成立、日常監(jiān)督、糾紛調解等的責任主體明確賦予鎮(zhèn)、街；進一步明確了業(yè)主的界定；創(chuàng)設業(yè)主大會制度框架下的業(yè)主代表大會制度；進一步明晰業(yè)主委員會的法律地位，并從多方面規(guī)范業(yè)委會及其成員行為；規(guī)范了業(yè)主委員會的換屆和財務移交；創(chuàng)設了倡導性條款，業(yè)委會成員津貼制度；將實踐中的維修資金緊急使用“綠色通道”通過立法予以固化；建立物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主欠費個人誠信制度；建立物業(yè)服務標準和收費價格參考；規(guī)定了停車方案的民主化。
  法律法規(guī)服務企業(yè)在于實施。下一步，市住建委作為市級物業(yè)管理行政主管部門，要在條例施行一年內出臺法規(guī)要求的各項配套制度，例如建立“質價相符”的物業(yè)管理服務收費機制、為物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的權利義務合同提供示范文本等等。另外，五馬、大南、蒲鞋市三個街道作為條例貫徹實施的示范街道，要提供實施樣板，做好示范引領。與此同時，市人大有關的專門委員會在法規(guī)實施一段時間后，要積極組織開展執(zhí)法檢查。
  小區(qū)業(yè)主關心的問題《條例》中都有答案【案例】今年2月13日，市區(qū)東方大廈里一戶業(yè)主煤氣泄漏起火，所幸經(jīng)過消防部門及時救援，沒有造成人員傷亡。但問題出來了，救火過程中，電梯進水出現(xiàn)故障，一些業(yè)主的電線也受到損傷。所在的黎明社區(qū)主任看到事態(tài)緊急，就說服大廈物業(yè)，先幫業(yè)主修理好電梯和電線，維修費的事之后再找業(yè)委會要。但事后，針對電梯和電線的維修費用從何而出，業(yè)委會之間產(chǎn)生了矛盾。
  【條例規(guī)定】應當按首期交存的物業(yè)專項維修資金總額的百分之五設立應急備用維修資金。發(fā)生電梯故障、消防設施故障、二次供水水泵運行中斷(專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外)等緊急情況和其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修的，可以申請應急備用維修資金。物業(yè)專項維修資金管理機構應當在接到申請之日起兩個工作日內作出審核決定。
  前物業(yè)公司拒不移交財物？
  錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案
  【案例】2010年5月起，溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理總公司開始為永嘉縣南城街道明珠花園小區(qū)業(yè)主提供相關物業(yè)服務。2014年8月，鹿城物業(yè)與明珠花園業(yè)委會達成一致意見，終止物業(yè)服務關系，但鹿城物業(yè)至今仍未按照法律規(guī)定辦理結算、交接手續(xù)，拖欠向小區(qū)業(yè)委會暫借的水電周轉金15萬元，拖欠小區(qū)業(yè)委會為其墊付的公攤水電費10萬元，也未按程序與后任物業(yè)管理公司辦理相關移交手續(xù)。之后，明珠花園業(yè)委會多次要求鹿城物業(yè)返還上述款項、移交相關物業(yè)資料，但均遭到鹿城物業(yè)無理拒絕。
  【條例規(guī)定】第四章第三十八條：物業(yè)服務合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案。
  不交管理費將被物業(yè)服務企業(yè)“投訴”
  街道聽取業(yè)主陳述決定是否“入檔”
  【案例】2014年，站前東小區(qū)奔馳商廈小區(qū)因為許多業(yè)主不愿交物業(yè)費曾陷入“垃圾圍城”。今年3月，200多戶里頭只有三分之一住戶繳納服務費，因大批業(yè)主不愿交物業(yè)服務費，物業(yè)公司怕虧太多最后撤離了，該小區(qū)第二次出現(xiàn)“垃圾圍城”。
  【條例規(guī)定】業(yè)主應當依據(jù)物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定及時足額繳納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。
  業(yè)主無正當理由拒不交納前款規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當聽取相關業(yè)主的陳述、申辯，進行核查。經(jīng)核查屬實仍拒不交納的，可以按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用信息檔案。
  業(yè)主共有資金怎么管？
  以業(yè)委會名義開設賬戶
  【案例】市區(qū)竹園小區(qū)業(yè)委會出現(xiàn)“糊涂賬”，維修賬目虛假，部分經(jīng)營性收入流失。當事業(yè)委會就是把小區(qū)錢款放在業(yè)委會出納個人賬戶上，且卡、密碼均由其一人保管。部分業(yè)主認為，這是導致“糊涂賬”的原因之一。
  【條例規(guī)定】業(yè)主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人的名義進行存儲和管理。